张某房屋买卖合同反诉胜诉案
承办 沈向明律师、郑舒木律师
【案情简介】
2009年9月26日，原告贺先生通过杭州某某房地产中介有限公司与被告张先生夫妇签订了购买杭州市滨江区香溢白金海岸花园某处房屋，合同总价为1960000元，首付款1460000元于2009年10月12日前存入银行保证金账户，待贺先生按揭手续办理完毕一个工作日内支付给张先生夫妇；余款50万元办理杭州市公积金贷款，待贺先生产权证、契证、土地证办理完毕且银行放贷后一个工作日支付给张先生夫妇，张先生夫妇拿到全部房款后二日内，将房屋交付给贺先生，如贺先生未按合同约定付款，则张先生有权追究其违约责任；如张先生夫妇未按时间交房的，则贺先生有权向张先生夫妇主张违约责任。同日，双方还签订一份《补充协议》，约定：张先生夫妇将涉案房屋出售给贺先生，转让总价为2150000元，其中购房合同价1960000元按合同执行，车位、储藏室19万元于交房当日支付给张先生夫妇。合同和补充协议签订后，贺先生支付了合同房款首付款1460000元，但在合同履行过程中，贺先生向张先生借取涉案房屋的钥匙后发现房屋出现裂缝，遂认为房屋存在质量问题，故要求张先生夫妇修复房屋，并要求暂缓办理过户手续。经中介公司多次协调，直到2009年12月16日，双方才办理了过户登记手续，张先生夫妇才拿到公积金贷款50万元。后双方仍围绕房屋质量问题争论不休，贺先生拒绝支付补充协议约定的尾款19万元，双方也未完成交房手续。
【代理过程】
2010年3月5日，贺先生以张先生夫妇拒不交房为由向法院起诉要求张先生按期交房并赔偿逾期交房损失20多万元。张先生夫妇收到诉状后急匆匆的找到本律师事务所，本所主任沈律师和建筑房地产部主任郑律师接待了张先生夫妇。沈律师和郑律师完整看过案件材料后，当场给出三点答复：
1、房屋质量问题不能作为买受人拒绝支付房款的抗辩理由；
2、根据补充协议的约定，张先生交房的同时贺先生必须支付尾款19万元，故在贺先生尚未支付19万元尾款的情况下，张先生有权行使同时履行抗辩权，故张先生有权拒绝交房；
3、因贺先生的迟迟拖延不履行过户登记手续，致使贺先生公积金贷款延期，也导致了张先生夫妇领取50万元房款的延期，张先生完全可以向法院提起反诉，要求贺先生支付尾款19万元，并向贺先生主张延期过户的违约金；
4、此案中，中介公司作为第三方也是案件的关键，故张先生夫妇应要求中介公司提供本案的客观真实的情况说明，并向法院提交作为关键证据。
张先生夫妇听完沈律师和郑律师的咨询意见后就消除了之前的紧张情绪，并对两位律师的解答表示非常满意，当场就与我所签订了委托代理合同，并指定沈律师和郑律师作为该案件的代理律师。因本案案情比较复杂，且反诉时间比较紧迫，我所两位律师接受代理后，就立即准备诉讼材料，并向中介公司进行了调查取证，在答辩期内，向法院提交了一整套反诉和证据材料，并申请中介公司的法定代表人出庭作证。在我所两位律师的精心准备以及大量的证据面前，庭审明显有利于张先生夫妇一方。在庭审之后，经我所律师协调，贺先生同意与张先生对于交房与购房尾款进行交接，开庭后不久，贺先生就支付了张先生夫妇19万元，而张先生夫妇也已将房屋交付给了贺先生。而最终，法院也驳回了贺先生的全部主张，而支持了张先生夫妇的反诉请求，即由贺先生支付张先生夫妇延期过户的违约金。本案最终以张先生夫妇的胜诉而告终。
【律师提醒】
本案是典型的因房屋质量问题而拒绝支付购房款的案例，按一般消费者常理来判断，如果房屋质量存在一些瑕疵，买受人往往会认为可以拒绝支付房款。但是，从法律上讲，支付房款是买受人的主要义务，而出卖人的主要义务是交房，除非出卖人所交的房屋存在严重质量问题已经不能正常使用，该种情况下买受人才有权解除合同，否则，买受人应当按约向出卖人交付房款。
