【关键词】房屋租赁、分期履行支付租金、连带保证责任、保证期间、诉讼时效、房屋占有使用费、违约金
【基本案情】
原告：A公司（本案房屋出租人）
被告一：B公司（本案房屋承租人）
被告二：施某某（本案保证人）
被告三：C公司（本案保证人）
2006年9月8日，原告A公司与被告一B公司、被告二施某某、被告三C公司签订了《XX商城房屋租赁合约》，约定由A公司所有的位于XXX的房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给B公司，租赁期间自2006年12月23日至2014年12月22日，为期8年。双方约定第一年的租金为3XXX元，第二年的租金为3XXX元，第三年、第四年的租金为4XXX元/年（未扣除一个月的免租期租金），第五年、第六年的租金为4XXX元/年（未扣除一个月的免租期租金），第七年、第八年的租金为5XXX元/年（未扣除一个月的免租期租金）。承租人B公司按季支付租金，在每季第一个工作日向出租人A公司支付当季租金。自第三年起，承租人B公司享有每年一个月免租期，免除的租金按当年月平均租金计，并从每年最后一季支付的租金中予以扣除，首两年不想有免租期优惠。承租人B公司需向出租人A公司缴纳保证金，若承租人B公司逾期支付租金或其他费用，出租人A公司有权向承租人B公司收取利率为每日3‰的逾期利息。若承租人B公司逾期30天仍不支付，则出租人有权停水停电并收回案涉房屋，由此发生的经济损失由承租人承担。如承租人无法履约的，有保证人施某某、C公司承担连带保证责任。
2008年8月26日，承租人B公司发函至原告A公司，通知其公司法人变更，撤销保证人C公司为案涉房屋承租人担保单位，有D公司作为承租人担保单位。原告A公司在该函件上备注“收悉”并加盖公章。后因承租人B公司拖欠房租，原告与2014年4月15日向B公司、施某某、C公司发函，催讨2014年第一季度中两个月房租、第二季度房租及相应的利息，并要求施某某、C公司对此承担保证责任。2014年4月18日，被告B公司要求原告A公司给予付款期限、违约责任上的宽限，承诺将在2014年4月30日将拖欠的房屋租金支付到位。2014年6月19日，被告施某某回函要求原告A公司提起诉讼，解除合同。2014年12月20日，被告B公司向原告发函，承认欠付房租，并要求继续使用案涉房屋至2015年3月22日。2015年6月18日，原告诉至法院要求被告B公司支付拖欠的相关费用，施某某、C公司承担连带保证责任。
【争议焦点】
出租人A公司基于上述事实，认为承租人B公司、保证人施某某、C公司的行为侵犯了他的相关权利。故A公司诉至法院，请求：一、判令被告一B公司立即腾退其占有的位于XXX的房屋，恢复租赁房屋原状后返还给原告；二、判令被告一B公司立即向原告支付欠付租金共计XXX元；三、判令被告一B公司支付自2014年12月23日至实际腾退之日止的房屋占有使用费XXX元；四、判令被告因B公司向原告支付逾期付款违约金人民币XXX元；五、判令被告二施某某、被告三C公司对被告一以上款项支付承担连带保证责任；六、本案的诉讼费用由三被告承担。
被告一B公司为到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料，视为放弃答辩的权利。
被告二施某某、被告三C公司共同答辩：1、被告一B公司与原告就变更讼争合同的担保人达成合意，被告二施某某、被告三C公司不再是合同的担保人。2008年8月26日，被告一向原告发函，称由D公司作为承租人的担保单位，担保责任由D公司承担。原告盖章确认“收悉”，该行为应当视为原告同意撤销被告二施某某、被告三C公司在本案中的担保责任。2、连带保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债权履行届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。本案中，被告一B公司在合约履行过程中向原告支付最后一季租金的时间应为2014年10月8日，而该时间距原告起诉向被告施某某、C公司承担保证责任已超过了六个月的保证期，则保证人可免除保证责任。3、原告怠于履行合同条款应对扩大的损失承担责任，根据合同第九条的约定“若承租方逾期30天仍不付，则出租方有权停水停电并收回该出租物业，由此发生的经济损失由承租方承担。”在本案中，由于原告怠于行使该权利，只是损失进一步扩大，原告对扩大的损失应当承担责任。4、案涉合同期满后承租人继续使用租赁范围的行为并不是在原合约约定的范围内，不属于保证人的保证范围。
一审法院认为：本案的争议焦点在于被告二施某某、被告三C公司是否对讼争房屋租金、占有使用费、逾期付款违约金承担连带保证责任。
【审理结果】
针对上述争议焦点，法院审理结果如下：原告曾于2014年4月15日向被告一、被告二、被告三发函催讨2014年第一季度中两个月及第二季度房屋租金，该部分租金的连带保证的诉讼时效自此开始起算，但原告直到2015年6月18日才诉至本院，该部分租金的连带保证已过一年的诉讼时效。对于原告诉请的其他部分的欠付租金，本院认为，分期履行债务的保证期间，应以最后一笔债务的到期日为起算时间，讼争合同约定承租方按季支付租金，在每季第一个工作日向出租方支付当季租金，即使按原告当庭陈述的最后一期租金应于2014年10月22日支付的意见，原告直到2015年6月18日才诉至本院，该本分欠付租金的保证期间也已过，保证责任得以免除。关于对房屋占有使用费的保证责任，本院认为，被告一曾于2014年12月20日向原告发函要求继续使用诉争房屋至2015年3月22日前搬离。原告收到该函件后，未采取任何行为收回诉争房屋，该凡物由被告一实际占有、使用，且该变更未经保证人书面同意，故被告施某某、C公司对原告诉请的占有使用费不承担连带保证责任。被告施某某、C公司航变对诉争房屋租金、占有使用费、逾期付款违约金无需承担连带保证责任，于法有据。本院判决如下：
一、被告B公司于本判决生效之日起10日内将位于XXX的房屋恢复原状，腾退并交还原告A公司；
二、判令被告B公司于本判决生效之日起10日内支付原告支付租金XXX元；
三、判令被告B公司于本判决生效之日起10日内支付原告占有使用费XXX元；
四、判令被告B公司于本判决生效之日起10日内支付原告逾期付款违约金XXX元，并自2015年6月16日起以未付租金为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍实际计算违约金至房屋腾退之日止；
五、驳回原告A公司的其他诉讼请求。
【办案经验】
对于本案涉及分期支付房屋租金中保证人保证期间、诉讼时效及合约期满后承租人继续使用租赁范围的行为是否属于保证范围等问题，分别分析如下：
一、本案的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月
《XX商城房屋租赁合约》第16条合同担保约定：双方商定，由施某某及C公司为承租方提供履约担保，若承租方无法履约，由担保方承担连带保证责任。合同各方并未约定具体的保证期间。根据《担保法》第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
二、本案中，主债务履行期限应当按季分期计算
《XX商城房屋租赁合约》第3.2条约定“承租方按季支付租金，必须每季第一个工作日向出租方支付当季租金...”2014年4月15日，原告委托律师签发律师函，称：“但B公司截止到2014年4月14日，未支付2014年第一季度中的两个月房租以及第二季度房租共计XXX元”。
2004年4月6日，最高人民法院针对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》作出法函〔2004〕22号答复：“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起算。”因此，本案中，主债务履行期限应当按季分期计算。
三、本案中的保证期间应当自每一期债务履行期限届满之日的次日起算。
2004年4月6日，最高人民法院针对河南省高级人民法院《关于分期履行的合同中诉讼时效起算及保证期间应如何计算的请示》作出法函〔2004〕23号答复，称“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。分期履行合同设有保证的，保证期间案号当事人的约定起算，当事人没有约定的，自每一期债务履行期限届满之日的次日起算”。
但，一审判决最终还是将保证期间确定为2014年10月22日起算，这已经考虑了原告所提到的同一租赁合同的整体性问题。被告二、三认为保证期间应当从租赁合同到期之日起起算没有法律依据，最高人民法院（2011）民提字第304号民事判决书，在裁判要旨部分也明确指出，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。陕西省高院在2007年12月6日出台的关于审理担保纠纷案件若干法律问题的意见也持有同样的观点：分期履行的债务，债权人主张保证期间应以最后一笔债务到期日为起算时间的，人民法院予以支持。
四、本案中，保证人免除保证责任。
原告于2006年9月8日与被告一签订《XX商城房屋租赁合约》，约定租期自2006年12月23日起至2014年12月22日至。结合合约中约定：“承租方按季支付租金，必须每季第一个工作日向出租方支付当季租金”，被告一在该合约履行过程中向原告支付最后一季租金的时间为2014年10月22日，而该时间距原告向法院起诉向被告二、三承担保证责任已超过了六个月的保证期。根据《担保法》第二十六条第二款规定：...在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。因此，本案中，保证人可免除保证责任。
五、原告向被告一主张的自2014年12月23日至实际腾退之日止的房屋占有使用费不在保证范围内。
《XX商城房屋租赁合约》第16条合同担保约定：双方商定，有施某某、C公司为承租方提供履约担保，若承租方无法履约，有担保方承担连带保证责任。本条明确了保证人为履约提供担保，该合约期满后承租人继续使用租赁范围的行为不是在原合约约定的范围内不属于保证人的保证范围。同时，2014年12月20日，被告一向原告发函，要求继续使用租赁房屋，而原告也默许了被告一的继续使用行为，并未采取任何措施要求被告一搬离，应当视为原告与被告一达成了一个新的合意，保证人并未对该新的合意提供保证。被告一继续使用案涉房屋的行为显然增加了保证人的保证责任，在保证人未表示接受的前提下，对保证人不具有约束力。
（撰写人：浙江浙杭律师事务所 祝炜东）
